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新築/注文住宅まとめ

建売住宅の契約解除は可能か|返金や支払条件まとめ

投稿日:2018年6月20日 更新日:

住宅 契約解除

建売住宅の購入では不動産業者と売買契約を結びます。

なんらかの事情で契約を解除しなければならなくなった場合・・・

一定の条件を満たせば無条件で契約解除できることも。

反対に、解除条件によっては多額の損失を被ることにもなりかねません。

 

今回の記事では、契約解除が必要になった場合に知っておきたい条件についてご紹介していきます。

ということで、
建売住宅の契約解除は可能か|返金や支払条件まとめ
をお送りします。

 

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\ 自宅で3分 /

 

契約解除が適応される条件

一般的に売買契約を締結し、手付金を支払った後では契約解除はできないと考えておいた方が安全です。

契約解除が可能となる条件について、以下より詳しく解説していきます。

 

クーリングオフによる解除

契約解除に際し、不当な商品販売から消費者を守るための「クーリングオフ制度」を思い浮かべる方も多いのではないでしょうか。

クーリングオフ制度とは、一定期間であれば無条件で一方的に契約を解除できる制度のことです。

国民生活センター公式サイト参照)

 

しかしどんな場合でも適応になるわけではなく、買い手が冷静に判断できない状況で購入を決意した場合に限ります。

つまり、モデルルームや不動産屋の事務所などで、しっかりと説明を受けたうえで契約を交わした場合はクーリングオフの適応にはなりません。

住宅購入のような大きな買い物を勢いに任せて決める方は少ないですよね。

つまり、住宅購入ではクーリングオフ制度が適応になるケース自体が非常にまれだといえます。

 

特約による解除(ローン特約等)

特約の内容によって、無条件で契約を解除できる場合があります。

代表的な「ローン特約」の場合、契約締結後であってもローン審査に通らなかった場合は、買い手が無条件で契約を解除することができます。

特約に関しては、契約書や重要事項説明書にあらかじめ記載があるか確認しておくことが必要です。

 

危険負担による解除

物件の引き渡し前に天災や火災などで建物に損傷があった場合、買い手は無条件で契約を解除することができます。

損傷の程度によって、修繕費用を売り主が負担することで契約を継続できる場合もあります。

これらについても、契約前の重要事項説明時に書類に明記されていることを確認しておきましょう。

 

瑕疵担保責任による解除

物件に重大な瑕疵(欠陥など)が見つかった場合、保証期間内であれば買い手は無条件で契約を解除することができます。

瑕疵(かし)とは、雨漏りやシロアリ被害などの住宅の欠陥のことで、買い手が注意しても気が付くことができない重大な欠陥のことを指します。

 

売り主が不動産会社の場合は2年以上の瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。

ですが、そうでない場合は双方で取り決めを行う必要があります。

 

手付金(契約金)の放棄による解除

買い手が契約解除を希望する場合は手付金の放棄によって。

売り手が何らかの都合で契約解除を希望する場合は手付金の倍返しによって、契約を解除することができます。

これにも一定の条件があり、相手方が契約に定められた約束事に着手している場合は適応になりません。

 

つまり、支払い後に不動産屋が登記手続きやその他の業務に取りかかるまでの期間のみ、契約解除を申請することができます。

 

契約金は返金される?

「手付金の放棄による解除」の条件からもわかるように、買い手の都合で購入をキャンセルする場合は契約金が返金されることはありません。

 

一般的に契約金の目安は「物件価格の5~10%」程度だといわれています。

物件価格が3000万円と仮定すると、

3000万円 × 5~10% = 150~300万円

というまとまった金額になります。

 

一度契約を締結してしまうと、契約金が返金されることはほとんどありません。

よく考えてから契約を結ぶようにしましょう。

 

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場合によっては違約金を請求されることも

買い手の都合で契約解除を希望する場合、

「相手方が契約の履行に着手するまで」という条件が付きます。

 

契約の履行に着手とは、

「客観的に外部から認識できるような形で履行行為の一部をなし、または履行行為の提供のために欠くことのできない前提行為をした場合を指す」

とされています(住宅リフォーム・紛争処理支援センター参照)。

 

簡単に言い換えると・・・

買い手のための手続きや申請を売り主が開始してしまうと、契約解除はできないということです。

所有者移転の登記手続きなどがこれに当たります。

 

契約解除を申請した時点ですでに「履行の着手」が成立してしまっている場合・・・

手付金の放棄に加えて違約金が請求される可能性があるため注意が必要です。

 

不当な違約金の請求をされたら?

「契約後の履行に着手」していないにもかかわらず・・・

契約違反だとして不当に違約金を請求してくる不動産業者も少なからず存在します。

 

手付放棄による解除だけで済む場合もあるため、本当に違約金が必要かの判断に迷った場合は早急に専門家に相談するようにしましょう。

その際、契約解除したいという旨をはっきりと相手方に伝えておくことが重要です。

 

仲介手数料が請求されることもある

契約した不動産業者が直接の売り主でない場合、売買契約を締結した時点で仲介業者に請求権が発生します。

仮に契約の段階で、

  • 仲介手数料は割引きます
  • 契約していただければ仲介手数料はいただきません

などの約束事項があった場合でも、買い手都合の契約解除の場合は請求されることがあるため、注意が必要です。

 

重要事項説明書に明記されていることが必要

契約解除が適応される条件に付いて解説してきました。

ですが、これらは無条件で適応となるわけではありません。

契約前に説明を受ける重要事項説明書や売買契約書にしっかりと明記されていることが必要です。

 

『住宅ローン審査が通らずに契約を解除しようとしたが、ローン特約に関する記載がなく契約金が返金されなかった』というケースまであります。

重要事項説明は専門用語が多く、すべてを理解するのはなかなか難しいですよね。

 

しかし、契約書にサイン・捺印した時点で記載事項すべてを承諾したとみなされ、以降はすべて自己責任になってしまいます。

不要なトラブルを回避するためにも、契約前にしっかりと確認しておくことが大切です。

 

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まとめ

売買契約後の契約解除条件に付いて解説してきました。

くり返しになりますが、契約後は簡単に契約を解除することはできません。

不動産業者によっては手付金を低く設定し、買い手に契約を焦らせるような営業手法を取っている業者もあります。

焦って契約を結ぶのはNG!

もし契約してしまっても、自分が契約解除条件に当てはまるかどうかをよく確認するようにしましょう。

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