家が劣化してくると、建て替えるかリフォームするか迷いますよね。
- 「そもそも建て替えと全面リフォームって何が違うの?」
- 「費用面で比較すると、どっちが安いの?」
- 「リフォームにお金をかけるなら建て替えた方がお得?」
このような疑問を抱いている方も多いと思います。
そこで今回は、建て替えと全面リフォームの違いを比較してご紹介します!
\その会社、大丈夫?/
※ダメ会社をあぶりだす。
建て替えと全面リフォームの違い
建て替えと全面リフォームは、次のような区別があります。
ポイント
- 建て替え:既存の住宅を基礎部分から取り壊して、新たにゼロから住宅を建築すること
- 全面リフォーム:全室の内装の破損・劣化している箇所を新しいものに取り替えること
全面リフォームは、業者によって呼び方が違います。
- まるごとリフォーム
- フルリフォーム
とはいえ、だいたい同じニュアンスで使われています。
ただし、「スケルトンリフォーム」といった場合は、別です。
全面リフォームの中でも「骨組みだけを残してそれ以外は解体する」大規模なリフォームという意味になりますよ。
特に、築年数の古い建物の場合は、目に見える部分だけを綺麗にしても、断熱材や配管が劣化したままで、住みにくい住宅になってしまいます。
そのため、大規模なスケルトンリフォームを行う方が多いです。
どっちがお得か徹底比較
それでは、建て替えと全面リフォームでは、どちらがお得なのでしょうか。
はてな
- 費用相場
- 税金
- 自由度
3つの観点から比較してみましょう!
1.費用相場を比較
例えば、首都圏を中心に展開する山商リフォームサービスでは、木造軸組み工法の住宅をスケルトンリフォームした場合の価格目安を、次のように提示しています。
- 20坪:1030〜1350万円
- 30坪:1350〜1730万円
- 40坪:1640〜2090万円
- 50坪:1930〜2470万円
新しく家を建てるのと同じくらい費用がかかるとわかりますね・・・。
また、築年数の古く、構造自体が弱い場合は、補強工事も必要となります。
建て替えるよりも、全面リフォームの方が高いなんて場合もあるようです。
セキスイハウスのリフォーム費用が概算で2000万円~2500万円くらいとわかりました。特にオーディオルームの床補強と断熱性能向上すると費用が掛かるとのことでした。「ゲゲッ!リフォームって、そんなにかかるの?」と思わず言ってしまうほど。それに基礎や柱や壁材はそのままなので、屋根や床の補強、断熱性能向上も限定的だし、設備の制約もいっぱい。今後のメンテナンス費用もかかりそうだし・・・・もう少し予算アップしたら新築できちゃうじゃん!と思うほど。(しかし、これが甘かった!建て替えには本体建築費以外に解体費用や杭打ち、外構など付帯工事がたくさんあった!)
ただし、建て替えには、全面リフォームにはかからない費用が発生します。
- 古い建物の解体・撤去費用:150〜200万円
- 建築確認申請費:10〜30万円程度
- 地鎮祭・上棟式:15万円程度
- 地盤改良費:建物の重さに土地が耐えられない場合100万円前後
注意しましょう。
\その会社、大丈夫?/
※ダメ会社をあぶりだす。
2.税金を比較
建て替えでは、リフォームにはかからない、2つの税が課せられます。
- 不動産取得税:約10〜20万円程度が相場
- 登録免許税:司法書士への報酬を含め20〜25万円程度
不動産取得税は、(固定資産税評価額−1200万円)×3%で計算します。
物件によっては、ゼロになるときもあるようです。
3.自由度を比較
リフォームの場合、やはり間取りの変更には制限があります。
もとの骨組みは残っているため、希望が通らない場合があるようです。
一方、今まで暮らしていた住宅の面影が残せるという点は、全面リフォームのメリットと言えるでしょう。
「建て替え」ができない土地もある
建て替えを検討する場合、建て替えが禁止の土地でないか確認しましょう。
建て替え禁止の土地を「再開発不可物件」といいます。
特に、「接道義務」に反する場合が多いようです。
都市計画区域内で建物を建てる場合、「建築基準法で定められた幅員(幅)4m以上の道路に2m以上接した土地」でなければ、原則として建て替えができないとされています。
土地が道路につながっていない場合や、繋がっていたとしてもごくわずかな幅だったとしたら、今ある家を更地に戻して新築することはできません。
結果的にリフォームを選ばざるを得ないことがあるんです。
災害時の避難経路や、消防・救急車の通り道確保が目的のようです。
当てはまりそうな場合は、事前に役所で確認しておきましょう。
まとめ
建て替えと全面リフォームは、別物です。
構造がしっかりしている場合は、もとの枠組みを生かしてリフォームすることで、住宅の満足度がグッと上がるでしょう。
価格も安く抑えられます。
しかし、構造に不安がある場合や、大規模な間取りの変更をしたい場合は、建て替えてしまった方が良いでしょう。希望を最大限実現できますよ。
ただし、どの家でも建て替えができるわけではありません。
家を解体した後、新築不可能な物件もあるので、注意しましょう!